4 años de Néstor Kirchner: ¿Qué pasó con los préstamos hipotecarios, Sr. Presidente?

CIUDAD DE BUENOS AIRES (Exante). La compra de una casa de una vivienda representa para una familia una elección para toda la vida. Lamentablemente, cambios culturales, sociales y económicos han hecho que en los últimos tiempos esta decisión se vuelva cada vez menos frecuente.
La nueva estructura productiva destina recursos a atender las necesidades del resto del mundo – relegando las nuestras – y el gobierno desvaloriza la riqueza interna (política monetaria). Así es como las capacidades para suplir el déficit habitacional, que alcanza 2,6 millones de unidades, se vuelven
más que un desafío, una hazaña.
Encontrar una solución estratégica a este problema es el deber de aquellos que política de Estado hacen, instancia en la cual el rol del crédito hipotecario juega entre otros muchos más factores, un papel crucial.
Su promoción, su accesibilidad, su sostenimiento en el tiempo y en especial su cuidado como herramienta de política de desarrollo económico no deben ser menospreciadas.
El crédito hipotecario representa actualmente algo más de 13% de total de préstamos al sector privado del sistema financiero y 1,5% del PBI.
En contexto vemos lo lejos que nos encontramos de los indicadores de otros países, USA ostenta un nivel de crédito hipotecario relativo al producto cercano al 54% , mientras que el de Inglaterra es de 57%. En realidad, deberíamos considerar a un país con las características de India o Brasil (2% y 2.5%) para lograr una comparación efectiva cercana.
Por lo tanto, al ver los primeros números, nos preguntamos de donde viene tal diferencia y tal retraso crediticio (38 veces).
A esta pregunta no resulta difícil encontrarle respuesta si miramos la profundidad del sistema financiero argentina – nivel de depósitos/PBI – que se ubica en niveles cercanos al 26%.
Por su puesto, a esto no se llega sin sus causas, las cuales se las pueden ubicar temporalmente en la represión financiera 30 años atrás o en las últimas "innovaciones" de confiscación de depósitos y reestructuraciones de deuda soberana como así también de una desbocada política monetaria.
Comprendidas las causas históricas que nos llevaron a la actual situación, sería prudente volver a situarnos en los años recientes y preguntarnos cual es el protagonismo que el crédito hipotecario está teniendo en la evolución inmobiliaria de estos últimos tiempos para hacer frente al déficit habitacional.
Anticipamos la respuesta, prácticamente ninguno y veamos porque es así.
Si bien la construcción y los emprendimientos inmobiliarios han jugado un rol central dentro de lo que es la inversión agregada, mucho de este boom fue autofinanciado.
Es decir, la intermediación financiera (crédito hipotecario) brilló por su ausencia.
Sin embargo, debemos distinguir dos ramificaciones. Por un lado, aquellos que construyen para uso propio y, por otro, los que ante la falta de alternativas de conservación de su capital no encuentran mejor destino a sus fondos que los "ladrillos", algo que por el momento no está en la mira de confiscaciones posibles.
De esta manera, estos últimos, ante la falta de soluciones de largo plazo que el sistema financiero o el mercado de capitales les debiera haber dado, vuelcan sus recursos en el mercado inmobiliario, presionando desde la demanda.
En segundo lugar, gran porcentaje de las nuevas construcciones se destinan para los segmentos de altos recursos, aquellos con mayor poder adquisitivo; los cuales por definición no son los de mayores necesidades edilicias.
Asimismo, otras son adquiridas, rentadas o destinas a una demanda externa, por lo que en definitiva tampoco se termina abasteciendo la necesidad de déficit.
Con estas ideas en la cabeza, se debe reconocer que la presente situación habitacional no puede sustentarse a largo plazo con el autofinanciamiento.
Por esto, es necesario observar las barreras actuales que nos enfrentamos para que el crédito hipotecario vuelva a como en el pasado a ser fuente genuina de recursos inmobiliarios.
Un primer factor que aparece es la falta estabilidad para transacciones a largo plazo. La fuerte volatilidad del ingreso, el poco compromiso del estado por asegurar y defender el valor de sus moneda de forma sustentable, hace que aquellas decisiones que tienen vigencia por 20 o 30 años se tornen una lotería.
Además, la falta de previsión a largo plazo generalmente es descargada sobre la familia tomadora de préstamos a través de mayores tasas, siendo éstas últimas los "consumidores finales" de aquella inestabilidad.
En segundo lugar, es importante que el agregado del sector real – la construcción – acompañe al financiero – el crédito hipotecario -.
De las combinaciones posibles de crecimiento/decrecimiento de la construcción y crédito existe una sola que resulta ser estable a largo plazo: expansión en ambos sectores.
Otra condición requerida para que la política crediticia cumpla con los objetivos habitacionales, es requisito salarios reales firmes que permitan absorber el esfuerzo de la cuota hipotecaria.
Excluyendo a la clase más pudiente por exceso, y a la clase más humilde por defecto, tenemos a la clase media como principal receptor de los créditos hipotecarios.
Algunos estudios encuentran que el esfuerzo de cuota necesaria para un crédito es similar en nuestro país que en España.
Así entonces, será cuestión no sólo de defender los salarios reales, sino de promocionar los plazos y crear los instrumentos institucionales (mercado de capitales y ahorro a largo plazo) para efectivamente canalizar esa demanda de la clase media.
Sumada a las anteriores, no se descarta como alternativa para mejorar el acceso al crédito las exenciones y/o subsidios impositivos.
Claro está, que los beneficios asociados una reducción del déficit habitacional tienen profundas implicancias y genera transformaciones y derrames
positivos sobre el resto de la sociedad que no pueden ser negadas.
En casos especiales – por ejemplo de vivienda única -, una disminución de las cargas impositivas es más que compensada por las bondades ulteriores de una vivienda familiar.
En consecuencia, ajustes de estas características ayudaría a impulsar el crédito para cierto sector.
Por último y como uno de los elementos más significativos para originar crédito genuino encontramos a la profundidad del sistema financiero.
Por definición, los bancos intermedian creando iliquidez a una persona (depósitos) y generando liquidez a alguna otra (préstamos) en distintos plazos.
Por lo tanto, quedan atados al riesgo de que el primero retire sus fondos y que el segundo no cumpla con sus pagos.
En este sentido, queda claro que para que el sistema financiero se vuelva más proclive a prestar, debe lograrse atraer más depósitos y a mayor plazo
– aumentar su fondeo.
Al mismo tiempo debe percibirse que los pagos por sus préstamos hipotecarios serán efectivamente realizados.
A fin de atender el primer dilema, el sistema financiero (que cuenta con la complicidad del Banco Central) debería salir de la actual represión financiera de tasas negativas, sincerar los riesgos o inestabilidades vigentes y atender los
problemas (inflación) con políticas consistentes.
Por otro lado, y con el objetivo de atender el segundo objetivo, resultaría necesario sincerar las capacidades del país, reducir sus vulnerabilidad a la dependencia exterior y lograr en definitiva un equilibrio entre crecimiento y desarrollo económico.
Combinando estos elementos, la previsión del entorno económico será mucho más aproximada a la realidad.
En consecuencia la estimación de capacidad de repago mucho más certera disminuyendo así los costos adicionales que son cargados a las familias.
En conclusión, el impulso para una herramienta de largo plazo como es el crédito hipotecario no pueden llegar sino a través de soluciones también de largo plazo.
Intentar llegar a arreglos rápidos como el gobierno intentó el año pasado no encajan en un desarrollo del mercado de crédito hipotecario para los próximos 30 años.
Un mercado de ahorro a largo plazo y profundo, políticas sanas, equilibradas y sin extralimitaciones de instrumentos parecería la solución más acertada.
Las condiciones están presentes, el capital físico y humano ha mostrado señales de responder cuando así se lo necesitará, lo que restaría es saber si el capital político está preparado y dispuesto para llevarlo a cabo.