NO HAY PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ACCESIBLES

El gran fracaso de Néstor & Cristina: Asalariados sin vivienda propia

El stock de créditos hipotecarios alcanza apenas a 1,5% del PBI. El precio de las viviendas en Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha batido otro récord, con un promedio del metro cuadrado por encima de US$ 2.000. En 6 años, el precio de los inmuebles creció al 16,5% anual en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa estadounidense (+12,8%)-. Dramático análisis de Ecolatina.

(N. de la R.: Desde que la pesificación asimétrica destruyó el mercado bancario argentino, nadie logró recuperar ese déficit. Ese es el motivo por el que no hay financiación accesible para la vivienda para el promedio de la población. Todo el mercado hipotecario depende de los recursos propios del comprador, en una coyuntura precapitalista. Néstor Kirchner prometió una y otra vez lo que no cumplió: la recuperación del préstamo para la vivienda. En su lugar, terminó financiando la estafa en la construcción de inmuebles para pobres de la Fundación Madres de Plaza de Mayo. Cristina no fue por un camino mejor).

 
CIUDAD DE BUENOS AIRES (Ecolatina) Según un estudio reciente, el precio de las viviendas en la Ciudad de Bs. As. ha alcanzado un nuevo récord y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los US$ 2.000
 
Esta tendencia alcista no es novedosa: en los últimos 6 años el precio de los inmuebles ha crecido a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa norteamericana (+12,8%)-.
 
A diferencia de otras economías del mundo, el impacto directo de la crisis de las hipotecas sub-prime sobre los precios de las viviendas fue muy acotado. 
 
En la Argentina, el precio del m2 a estrenar continuó en alza (se elevó cerca de 7% en 2009) y el efecto de la restricción crediticia sobre la actividad fue moderado debido al reducido tamaño del sistema financiero local, y de los préstamos hipotecarios en particular. 
 
De todas maneras, sí se registró un ajuste en las cantidades comerciadas en 2009, cuando las escrituras de compraventa realizadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cayeron más de 25%. Algo similar ocurrió en la provincia de Buenos Aires, donde se redujeron cerca de 24%. En otros términos, el efecto de la crisis se sintió en las cantidades pero no en los precios.
 
Otra particularidad del “boom” que se registró en el sector inmobiliario en estos últimos años es que estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que el financiamiento hipotecario en  la Argentina ha estado prácticamente ausente
 
Más aún, en términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica en 1,5%, menos de la mitad del promedio de los ´90 (4% del PBI), y sigue cayendo.
 
En el resto de los países el mercado inmobiliario se ha comportado de manera muy diferente a lo observado en la Argentina. 
 
En la mayoría de las economías desarrolladas el precio de los inmuebles se derrumbó luego del estallido de la crisis y recién ahora están recuperando los niveles de 2007. De hecho, en algunos países donde la burbuja inmobiliaria fue mayor, los precios de las viviendas aún continúan en baja.
 
En el gráfico a continuación pueden apreciarse 3 tendencias muy dispares del mercado inmobiliario mundial.
Ecolatina 13/06/2011

En primer lugar, al analizar la evolución de un conjunto de 41 países de un índice elaborado por el BIS (Bank for International Settlements), se observa claramente el efecto de la burbuja (2005-2008) con el posterior desplome de los precios a fines de 2008 y el proceso de recuperación actual. 
 

Por otro lado, el precio de las viviendas en los Estados Unidos no sólo no ha podido recuperarse luego del estallido de la crisis sino que aún continúan cayendo (actualmente se ubica en valores de fines de 2003).

Finalmente, en el caso de la Argentina se observa un crecimiento continuo en el valor del m2.

 
Cabe destacar que el incremento de los precios en dólares de los inmuebles en nuestro país durante los últimos 6 años fue tan elevado (+157,5%) que para compararlo con el resto de los países se debió colocar la serie en el eje secundario del gráfico, con una escala considerablemente más amplia.
 
Los asalariados afectados por el boom de precio de las propiedades 
 
Más allá de la comparación internacional, la evolución del precio en dólares del M2 en la Argentina también sorprende en términos históricos. De hecho, en 2010 la cotización de los inmuebles más que duplicó los valores de la década del '90.
 
Este boom responde a diversos factores pero quizás lo más notable es que –como ya mencionamos- el crédito hipotecario no jugó un papel preponderante en el alza de estos activos.
 
Dentro de los drivers que impulsaron la suba de las cotizaciones de las propiedades, se destaca el boom de ingresos agropecuarios, ligados inicialmente a la devaluación de 2002 y, posteriormente, a la continua mejora de los precios de las commodities agrícolas.
Otro factor a mencionar es la elevada propensión a colocar los abultados excedentes en ladrillos. Esto responde, en última instancia, a la falta de alternativas de inversión y/o al hecho de que los sectores con elevada capacidad de ahorro perciban a estos bienes como un refugio de valor atractivo en el largo plazo.
 
Si bien no se puede hablar de una burbuja en los precios en el sentido clásico –el  crédito no apalancó el fenomenal incremento de las cotizaciones de los inmuebles- puede existir un componente especulativo no menor. La creencia generalizada de que comprar un inmueble en la ciudad es una inversión segura ha demostrado además, en los últimos años, ser un activo rentable en dólares.
 
Por último juega un rol clave en el boom de las cotizaciones, el poco dinamismo de la oferta. Por caso, la superficie de edificación autorizada en 42 municipios (capital federal y principales distritos de la provincia de Buenos Aires) alcanzó un pico en 2006, se mantuvo en niveles elevados hasta 2008 y luego cayó fuerte en los últimos 2 años.
 
El retroceso es muy marcado en la capital federal donde la superficie autorizada cae ininterrumpidamente desde 2007. La falta de terrenos disponibles, su elevado costo y las restricciones a la edificación limitan la construcción de nuevas viviendas. El resultado de una oferta inelástica y una creciente demanda explica el continuo crecimiento del valor del M2 en dólares.
 
El boom de precios de los inmuebles -especialmente marcado en la capital federal– ha sido beneficioso para aquellos que colocaron sus ahorros en propiedades y diversos sectores conexos como la actividad inmobiliaria, la construcción y sus proveedores. 
 
Sin embargo, la fuerte suba en dólares perjudicó el acceso a la vivienda de la mayoría de los trabajadores. Como se observa en el gráfico, el poder adquisitivo de un sueldo formal en términos del precio del M2 en la capital federal cayó notablemente en la última década.
Justamente, el deterioro de la relación ingreso/valor de la propiedad es uno de los condicionantes del acceso al crédito hipotecario. Sólo aquellos que tienen un sueldo muy elevado y ahorros acumulados califican actualmente para un préstamo.
 
Vale destacar por último que, a diferencia de otros países la rentabilidad en dólares de alquilar un departamento es relativamente baja. Si bien esto acota el usufructo de las propiedades, la ganancia de estos activos viene por el lado de sus precios y por ser percibidos como una opción segura de refugio de valor en nuestro país. 
 
La menor rentabilidad de los alquileres responde, en última instancia, a que los inquilinos perciben ingresos en pesos. Sin posibilidad de comprar su casa, muchos trabajadores deben alquilar su vivienda y pagan de acuerdo a sus salarios.
 
En síntesis, el boom de precios tiene un lado negativo, pues dificulta el acceso a la vivienda propia de un segmento de los asalariados. Este fenómeno se enmarca en el déficit habitacional que, por diversas causas, aún persiste en la Argentina. 

Dejá tu comentario