LA CIUDAD ES UNA EXCEPCIÓN

Nichos inmobiliarios para privilegiados del dólar

El mercado inmobiliario podrá estar en repliegue en toda América Latina, y en especial en nuestro país, tanto en tamaño como en precios, pero la malaria no amedrenta a paladines del real estate, como los altos mandos del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Faltarán demanda (por la masiva desaparición del crédito hipotecario UVA) y capitales (ante el recorte en los planes públicos de urbanización y viviendas y la aspiradora de la Reserva Federal), pero la Administración de Rodríguez Larreta igual busca acuerdos con los desarrolladores para los negocios de nicho: por ejemplo, este fin de mes sacará a remate codiciados terrenos fiscales en Retiro, La Boca, Colegiales, Villa Urquiza y Palermo. Al mismo tiempo, activa otro filón, que no engordará la macroeconomía pero conforma una potencial oferta de 21 mil propiedades de valor histórico protegidas para que queden en condiciones de ser transformadas en proyectos arquitectónicos modernos y dotados de servicios, que conserven el estilo original, como se hace en Estados Unidos y Europa. Representan suculentos nichos de negocios alternativos a los menguados planos de construcción de departamentos que se concentran en los barrios de Palermo, principalmente, y en Caballito. Lo mismo sucede con la aparición de una tendencia importada que seduce a las nuevas generaciones de buena capacidad adquisitiva: los espacios compartidos en condominios, que empezaron con los laborales (el coworking) y ahora siguen con el coliving, reemplazante de los amenities por el concepto integrador de comunidad. Se empezó a construir en Colegiales un complejo que ostenta la mayor inversión en el rubro viviendas: US$140 millones. Sin embargo, no todos los desarrolladores están felices con la gestión de Rodríguez Larreta. El titular de IRSA, Eduardo Elsztain, destila bronca por los proyectos deportivos que están paralizados y porque tuvo que cerrar Buenos Aires Design.

El real estate fascina a la cúpula de Parque Patricios, donde no sólo se divide políticamente al éjido urbano en comunas, sino que se traza un mapa imaginario que localiza las propuestas de emprendimientos inmobiliarios transmitidas por los desarrolladores que frecuentan los despachos.

No es novedad que las preferencias se concentren en la franja cercana a  la costa norte del río de la Plata, desde la altura de Palermo-Recoleta hasta Núñez, pero la fractura del mercado inmobiliario que provocó la corrida cambiaria, disparadora de la inflación y las tasas, produjo un sensible cambio: sacó prácticamente de circulación a los compradores de propiedades con crédito hipotecario UVA (82% menos en los últimos 5 meses que en igual lapso del año pasado, según el Colegio de Escribanos de CABA), y sólo permanecieron expectantes, aunque con suma cautela, los inversionistas dolarizados.

Tal fue así que la firma Properati detectó en octubre que por 2do mes consecutivo retrocedió el precio de venta promedio en dólares, cuya variación en todo el año resultó negativa en -7,4%.

Aún así, el metro cuadrado de Buenos Aires continuaba siendo, al cabo del 1er semestre, el 2do más caro de América latina, detrás de Santiago de Chile y delante de Montevideo, si bien bajó 1,6% en dólares, casi la mitad que en el resto de los países de la región donde en promedio cayó un -3,5%, de acuerdo con la medición de setiembre realizada por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, junto con Navent (Zonaprop).

UVA chamuscada

Hasta ese momento, la incidencia de los créditos hipotecarios UVA había hecho subir la demanda de inmuebles nuevos y usados en casi toda el área metropolitana, con lo que la cotización en moneda local ajustada por inflación arreaba al tradicional valor en dólares.

La generalización de las transacciones financiadas determinó una amplia variedad de los precios de tierra, desde incidencias menores que arrancan por encima de los U$S 200 el m2 hasta otras que superan la barrera de los U$S 2.400 por m2.

Pero ya fuera de juego los créditos UVA y con 40% de escrituraciones menos en CABA, los planos de construcción, un 80% de cuyas superficies se orienta a departamentos o unidades funcionales que comparten el terreno, se concentraron principalmente en Palermo, y mucho más atrás, en Caballito, de acuerdo con el relevamiento de la publicación especializada Reporte Inmobiliario.

Curiosidad: en 2 barrios, Puerto Madero y Villa Soldati, no se presentó ni un plano de obra nueva en lo que va del año. En uno, por la ausencia de lotes disponibles, y en el otro, porque con la Villa Olímpica se agotó la factibilidad de emprendimientos comercializables.

De ahí que, en el marco de la recesión imperante y de la virtual desaparición del crédito, la clásica zonificación de los negocios inmobiliarios en la Capital Federal haya dejado el lugar a oportunidades que brindan los remates de grandes terrenos fiscales en Retiro, La Boca, Colegiales, Villa Urquiza y Palermo que realizará a fin de mes el gobierno porteño y a nichos de desarrollo conservacionista, como el potencial que encierra los más de 16.000 singulares inmuebles protegidos a nivel integral, estructural y cautelar por disposición del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales del Gobierno de la Ciudad (CAAP), que podrían llegar a 21.000 una vez que sea concluido el proceso de estudio y catalogación y cuenten con sanción definitiva de Legislatura.

En cuanto alcance este volumen, Buenos Aires se convertiría en la 3ra ciudad del mundo con mayor cantidad de inmuebles protegidos, la mayor parte de los cuales se ubica en los barrios de Monserrat, San Nicolás, San Telmo, Palermo Chico y Barrio Parque.

En estos momentos, se contabiliza una treintena de desarrollos de proyectos en Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano, que agregan valor a la impronta y el estilo de las viviendas originales a través de servicios y capacidades arquitectónicas contemporáneas.

Si bien en un año se duplicaron estas experiencias por estas latitudes, se trata de un camino que recién empieza en nuestro país, cuando en ciudades de Europa y Estados Unidos ya se ha desarrollado ampliamente.

A partir de un informe elaborado por la desarrolladora BrodyFriedman se concluyó que el metro cuadrado en un proyecto inmobiliario desarrollado a partir de la intervención de un inmueble protegido vale en promedio un 24% más que en propiedades construidas desde cero.

Y que estos inmuebles se revalorizan un 4,9% más durante su construcción.

La firma viene trabajando en Palacio Cabrera, en Palermo, una propiedad de estilo neocolonial de la década del 30 donde funcionó hasta 2010 el ex Hogar Devoto, y Velvet Casa Campos, un edificio de los años ´50 sito en Belgrano, con reminiscencia inglesa y francesa, y techos altos.

Aunque la oferta de inmuebles de riqueza histórica y arquitectónica sea limitada, también lo es el público que pondera y demanda los desarrollos inmobiliarios construidos a partir de una intervención de arquitectura moderna, amenities de lujo y jardines de estilo inglés parquizados en el siglo pasado.

Pero como es una tendencia en ascenso, la valuación de equilibrio aún tendría, según los expertos, entre un 10 y 20% de margen para recorrer.

Espacios compartidos

Otro segmento que ha cobrado impulso en los desarrollos inmobiliarios de época de vacas flacas, como ésta, es el vinculado a un concepto más moderno en torno del uso de los espacios comunes. Empezó con el coworking en los lugares de trabajo y ahora se extiende al coliving, que integra espacios comunes y comunitarios en las viviendas reemplazando a los amenities.

La desarrolladora Avalon comenzó a levantar en Colegiales, en un predio de 13.000 m2, el mayor complejo de viviendas del país, a un costo total de u$s 140 millones, que tendrá 435 unidades, entre monoambientes de 45 m2 hasta los 12 penthouses de 5 ambientes de 400 m2, con terraza, pileta privada y roof garden, y sitios para trabajar, de esparcimiento, restaurantes y un mercado, todo rodeado de amplios espacios verdes.

La construcción está a cargo de Caputo SA, el diseño lo realizó el estudio Aisenson, responsable de proyectos como la Torre Bellini y el edificio Malecón, en Puerto Madero y el gerenciamiento técnico está en manos del Sposito y Asociados.

El precio de venta rondará los u$s 3000 el m2.

Sin embargo, no todos los desarrolladores están satisfechos con lo que sucede en la sede de Parque Patricios. El titular de IRSA, Eduardo Elsztain, no oculta la contrariedad que le produce que el oficialismo no haya hecho pasar por la Legislatura, donde tiene mayoría propia, ni la Ciudad Deportiva ni el centro que planea en Caballito.

Los proyectos están paralizados porque Elisa Carrió amenazó con romper la alianza si los hacían seguir adelante.

Y encima tiene que cerrar Buenos Aires Desing de la Recoleta.

También están furiosos con Horacio Rodríguez Larreta los compradores de terrenos sobre la avenida del Libertador, desde Belgrano a Núñez, debido al límite de 10 pisos para construir sobre avenidas que les introdujeron en el Código de Planeamiento.

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