Sin burbuja inmobiliaria, en el interior crece más el crédito hipotecario

La 'burbuja' inmobiliaria es un problema en la Ciudad de Buenos Aires y GBA porque provoca que no se pueda financiar vía préstamos bancarios más del 33% (y es casi una exageración) del valor de una propiedad. La autora formuló algunas propuestas acerca de qué puede hacerse para aprovechar la liquidez del sistema bancario. POR PAOLA TASSONE

La necesidad de impulsar el crédito de largo plazo en la Argentina es innegable.

Superada la peor crisis que tuvo que soportar el sistema financiero argentino, hoy por hoy el mayor negocio para los bancos es prestar y, al mismo tiempo, se hace cada vez más imperioso contar con inversiones productivas para sostener el crecimiento de la actividad económica.

La robustez que mostró la actividad luego de la salida de la crisis junto a la estabilidad cambiaria permitió a los bancos disminuir el riesgo de crédito al sector privado, reflejándose ello en la drástica reducción en la irregularidad de la cartera crediticia del sistema que se observó entre 2003 y 2005 (desde 35,2% a 7,6%).

Uno de los rasgos característicos de la recuperación que mostró el sistema financiero durante 2005 ha sido la importante aceleración del crédito al sector privado, que logró crecer un 36% interanual motorizado básicamente por los bancos privados cuya participación en las financiaciones totales otorgadas alcanzó el 70%.

Según el propio Banco Central, "desde una perspectiva de mediano plazo, el sistema sigue asignando la mayor parte de sus recursos a financiar aquellos sectores productivos más dinámicos".

En ese sentido, la producción primaria de bienes, determinados sectores
industriales y la construcción aparecen como los más atractivos.

El sector de la construcción fue sin lugar a dudas la vedette de la actividad económica en 2005, creció en promedio un 15% respecto de 2004 (22% interanual en diciembre) y fue el sector más dinámico en cuanto a la demanda de empleo, siendo la formalidad un rasgo
característico de estas nuevas contrataciones.

Las perspectivas para este año son más que favorables por varios motivos.

Entre ellos, el continuo incremento en los precios de los inmuebles ante una demanda creciente, dadas las expectativas de mayores ingresos de las familias y empresas, y el impulso a la obra pública propiciado desde el gobierno.

Los indicadores difundidos por el INdEC permiten confirmar este panorama.

En particular, se destaca el incremento en los permisos de edificación para obras privadas otorgados por los 42 municipios relevados: en 2005, la superficie cubierta autorizada superó en un 36% a la correspondiente a 2004.

El 88% de las constructoras dedicadas principalmente al área privada están realizando obras actualmente, en tanto que de las empresas que realizan obras públicas, el 92% se encuentra en esa situación.

Los tipos de obra que se están realizando son en su gran mayoría, viviendas.

La Encuesta Cualitativa de la Construcción revela que los empresarios dedicados especialmente a la obra pública muestran un acentuado optimismo respecto de la evolución de la actividad durante 2006:

> un 62% de ellos considera que su nivel de actividad aumentará en el primer trimestre del año, en tanto que de los encuestados abocados a la obra privada,

> un 35% cree que su ritmo de actividad se intensificará siendo del 58% el porcentaje de empresarios que piensan que la evolución se mantendrá constante.

Consultados los empresarios acerca de las políticas que consideran necesarias para estimular la actividad del sector, el fomento del crédito a la construcción, la estabilidad de precios y el impulso del crédito hipotecario aparecen en los primeros puestos.

Los bancos privados tanto extranjeros como nacionales resultan cruciales: en la actualidad satisfacen en un 64% la demanda de créditos de las constructoras de obras privadas y en un 49% las
necesidades crediticias de las firmas dedicadas a la obra pública.

A su vez, alrededor del 23% de los créditos recibidos por las constructoras son destinados a financiar a sus clientes y otro 9%, a financiar nuevos proyectos de inversión.

También es notorio el crecimiento de las fuentes de financiamiento no tradicionales, que lograron cubrir en un 17% las necesidades financieras de las empresas dedicadas a la actividad privada.

En cuanto a la oferta de crédito hipotecario, 2005 fue un año en el cual muchas entidades en especial la banca privada, concentraron sus esfuerzos para impulsar esta actividad.

Por primera vez luego de la crisis, el crédito hipotecario otorgado por los bancos privados revirtió la tendencia decreciente.

En la actualidad un conjunto de 25 bancos, sobre un total de 89 entidades financieras en actividad, están ofreciendo algún tipo de financiación con garantía hipotecaria.

El monto máximo ofrecido asciende a $ 500.000, en tanto que el
plazo máximo es de 20 años.

No obstante, dicha recuperación dista mucho del dinamismo que muestra la demanda en este sector.

Los créditos que se están otorgando en Capital Federal y Gran Buenos Aires cubren apenas un tercio del valor de las propiedades mientras que en el interior se observa una recuperación más rápida, favorecidos por un avance mucho más lento en los precios de los inmuebles.

El stock de crédito hipotecario otorgado por el sistema financiero en la
región centro (Córdoba y Santa Fe) creció 25% en 2005 frente a 6% en Buenos Aires.

Así, mientras que el desarrollo de los créditos hipotecarios crece fuertemente en el interior del país, en la Capital Federal y el Gran Buenos Aires son otros los medios de financiación
más usados en las operaciones inmobiliarias.

Por otro lado, ante el repunte de la inflación, el 96,7% de nuevos créditos otorgados durante los últimos seis meses de 2005 fueron tomados a tasa fija.

La oferta de este tipo particular de crédito hipotecario se concentra hoy en apenas 14 bancos y la tasa máxima es de 13% nominal anual.

Dada esta situación y en ausencia de alternativas, la inversión inmobiliaria ha ganado protagonismo frente a otras opciones en virtud de haberse consolidado en la percepción del ahorrista local como un refugio seguro de su capital.

Entonces, la figura jurídica del "fideicomiso inmobiliario" aparece entre las alternativas de inversión más atractivas.

Un fideicomiso es la afectación de un fondo constituido con activos (inmuebles, acciones, bonos, carteras de créditos, etc.) por parte de personas físicas o jurídicas, a un fin específico que produce algún beneficio y se define en el momento de su constitución, formalizándose en un contrato.

Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son "subyacentes" y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de lo lícito (Ley 24.441).

Tienen la ventaja de estar altamente controlados, garantizando seguridad jurídica, flexibilidad y transparencia al inversor.

Las estadísticas de 2005 permiten calificar como boom al impulso que ha tomado el uso de estos instrumentos financieros.

Según informó el Banco Central, el total de emisiones alcanzó los $ 5.512 millones, más que triplicando los $ 1.550 millones de 2004.

Los créditos personales y los cupones de tarjeta fueron los activos subyacentes más utilizados, reuniendo cerca del 40% de las securitizaciones emitidas.

En segundo término se ubicaron los títulos públicos y los préstamos hipotecarios.

Las entidades financieras fueron las más activas en utilizar estos instrumentos, tanto en el rol de "fiduciante" (quien cede los derechos sobre los activos) como en el de "fiduciario" (quien administra los fondos y asume los riesgos legales y comerciales si alguna de las partes falla).

Los fideicomisos inmobiliarios emitidos no tuvieron oferta pública y ello es debido a una imposibilidad de carácter normativo, ya que la legislación vigente impone como requisito que el "fiduciante" sea idóneo e independiente, por lo que no puede ser la propia constructora o un inversor particular.

Ello limitó significativamente la posibilidad de generalizar su uso.
Indudablemente, el fideicomiso es un instrumento nuevo que tiene muchísimo potencial en nuestro país.

En particular, dadas las favorables perspectivas del sector, el fideicomiso inmobiliario se presenta como un nicho para que inversores particulares, empresas, bancos y el propio gobierno puedan canalizar alternativas de negocios e inversión.

La reciente medida adoptada por el Banco Central de dar el tratamiento de garantía preferida "B" a todos aquellos fideicomisos vinculados a emprendimientos inmobiliarios cuya aplicación sea tanto vivienda como el uso comercial o industrial, va, sin lugar a dudas, en el sentido correcto para impulsar este instrumento y movilizar fondos hacia el
sector productivo.

En los hechos implica que aquellos créditos que tengan como aval un
fideicomiso de garantía serán menos costosos que otras líneas de crédito. Es decir que para el banco ese aval será asimilable a una hipoteca.

Hacen falta más medidas como ésta para asegurar el retorno del financiamiento a largo plazo.

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Consultora Exante.

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