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UVA, UNA MALA COPIA ARGENTINA

QEPD: Aquí nació y murió el sueño del techo propio

Vie, 24/05/2019 - 1:34pm
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Aquel 28 de diciembre de 2017, cuando el jefe de Gabinete Marcos Peña encabezó el anuncio de que se habían corrido las metas del plan antiinflacionario que se ejecutaba desde el Banco Central, la clase media que se había animado a transformar la locación de una vivienda en un crédito hipotecario UVA de cuota inicial muy parecida, sintió que el piso se le sacudía. Y la corrida cambiaria de meses después aceleró los remezones, al punto que en 37 meses paga 147% más que al principio e igual el capital que le prestaron se duplicó. E inclusive, la diferencia sería ya del 20% si se hubiera metido en una línea tradicional a tasa fija. En lo que va del año, huelgan las nuevas solicitudes y ello se nota en las exiguas operaciones inmobiliarias, ya que por falta de financiamiento se escritura apenas el 30% de lo que se concretaba a la misma altura del año pasado. De Chile había sido copiado el sistema, que se llama Unidad de Fomento y funciona desde hace tiempo como un relojito porque la inflación anual viene a ser como una mensual que se festejaría de este lado de la cordillera. Como no podía ser de otro modo, implosionó. El Centro de Economía Política Argentina (CEPA), cercano a los K, acaba de dar la mala noticia: “los préstamos hipotecarios UVA, tal como fueron concebidos por el gobierno, fracasaron como alternativa para el acceso a la vivienda”.  

12/10/2018: Mauricio Macri anuncia topes al valor de las cuotas de créditos UVA para la vivienda, una nueva Ley de Alquileres y un descuentos en corralones y comercios en los créditos ANSeS: no sirvió de nada.
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La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) terminó siendo una mala copia de la Unidad de Fomento (UF) que aplica en Chile desde hace décadas, principalmente, en los créditos destinados a viviendas, que inclusive cotizan directamente según ese índice, y en menor medida se lo usa en otro tipo de transacciones y hasta en multas.

Claro, existe una gran diferencia: mientras del otro lado de la Cordillera la inflación anduvo por el 2,6% anual, alcanzar acá un porcentaje así, pero mensual, hasta podría ser motivo de festejo en la Casa Rosada. 

Aunque sea ésta la 2da vez en una década que el país trasandino está por gobernado por la derecha, cualquier ciudadano puede acceder a una hipoteca en UF sin poner en riesgo las finanzas familiares, porque en un año, cuanto mucho, la cuota llega a aumentar el equivalente a un viaje en subte o colectivo. En Chile, la inflación baja no se discute, es un valor incorporado, cualquiera sabe que una inflación del 3% anual ya es para preocuparse mucho.

Mauricio Macri consideró que el instrumento hace la política -grave error- y por eso instrumentó en abril de 2016 este sistema de financiación para las viviendas, cuya mensualidad estaría en un rango parecido al de un alquiler, de modo que el techo propio quedaría a tiro de la clase media.

El éxito del marketing (ah, siempre el marketing, tal como si la realidad pudiese definirse con el marketing) fue rotundo y hasta se le atribuyó en gran parte el resultado favorable obtenido por Cambiemos en la elección de medio término de 2017. 

Tal es así que, aun cuando desde abril y mayo de 2018 el recrudecimiento de la inflación redujo significativamente las operaciones de largo plazo con cláusula UVA, en los 3 años que acaban de cumplirse desde su lanzamiento, el sistema bancario lleva otorgado un total de $ 150.172,95 millones, equivalentes a U$S 7.050,42 millones, en préstamos hipotecarios UVA.

No es para menos. En ese lapso, la cuota trepó un 55%, varios puntos por encima de cualquier medidor salarial, y dejó muy atrás la posibilidad individual de acceso, ya que “el nivel de ingresos que se requiere acreditar equivale a 2,21 veces el ingreso individual medio del decil más rico de la población”, de acuerdo con un estudio realizado por el opositor Centro de Economía Política Argentina (CEPA). 

Pone como ejemplo del desfase un crédito tomado al comienzo, en abril de 2016, por la suma equivalente a US$ 70.000 ($ 1.031.800), en las condiciones que ofrecía el Banco de la Nación Argentina (BNA), a 20 años de plazo y con una tasa de interés del 3,5%.

De los $ 6.153 con que se empezaba la chequera de pagos en mayo, al llegar a los 37 de los 240 talones del préstamo hipotecario UVA, ya se le fue a $ 15.212, es decir, tuvo un incremento del 147% en términos nominales.

Apenas en 8 meses, desde octubre de 2018 hasta mayo, la cuota se incrementó un 38%, con lo que, del 48% que por ese mismo capital inicialmente ocupaba respecto de la línea tradicional de pesos a tasa fija “Nación Tu Casa”, ahora la supera en un 20%. 

De acuerdo con la estadística de remuneraciones que lleva el Sistema Integrado de Previsión Argentino (SIPA), el promedio, incluidos aguinaldo y otros conceptos estacionales, creció 128% entre los mismos períodos de 2016 y 2019, con lo que se fue a $38.242, de modo que la cuota pasa a ocupar casi el 40% de ese ingreso cuando inicialmente el mismo cálculo hubiese dado el 37%.

Hacia diciembre de 2018, el proceso inflacionario hizo trizas la fórmula que se había mostrado como un principio de solución al déficit habitacional, que alcanza a 3,5 millones de familias.

La idea original, incumplida, era posibilitar a la clase media el acceso a la vivienda propia pagando lo que consumiría un alquiler. Sin embargo, de un 27% inicial por encima del valor locativo (junio de 2016), hacia abril 2019 había saltado al 84%, incluyendo en ambos casos la renta del ahorro de lo que hubiera aportado  el boleto de compraventa invertido en una opción relativamente conservadora como son las LETES en dólares.

Los cerca de 130.000 deudores de créditos hipotecarios UVA que tomaron $6.714,25 millones de UVA´s desde que se lanzó la línea están que trinan, no sólo porque la cuota ya supera 91% a un alquiler (descontando el 20% del anticipo puesto a intereses) sino porque adeudan más del doble del capital que al principio, 126% nominal en el ejemplo que brinda CEPA, ya que los $ 1.031.800 (US$70 mil) iniciales se fueron a $ 2.327.907.

Nada más que entre mayo de 2018 e igual mes de 2019, la deuda les creció 49%

Pero si hubieran podido entrar en la línea tradicional de tasa fija, en los 37 meses llevarían amortizados $ 183.607 en concepto de capital, de manera que el saldo se hubiera reducido 3,5% nominal.   

Los subleva que funcionarios como el titular del Banco Nación, Javier González Fraga, les digan que la morosidad es muy baja e hicieron un gran negocio porque las propiedades aumentaron en dólares. 

Si es el pensamiento de González Fraga, ahora entienden cómo fue que el Banco Nación llegó a su situación actual, de casi quebranto total.

Por un lado, aducen estar al día porque les debitan la cuota del sueldo y, por otro, retrucan que la gran mayoría se hipotecó para vivir no para revender.

La revaluación de mercado de los inmuebles urbanos que originó la mayor demanda de los que sacaron los créditos UVA, en todo caso, puso más distancia a la solvencia crediticia de los que no entraron, quienes además llevan acumulado en este período un retraso salarial superior a los 15 puntos.

Hasta el 2do trimestre de 2018, se evidenció un incremento continuo en el precio promedio ofertado en dólares estadounidenses en la Ciudad de Buenos Aires: 30% entre enero y diciembre de 2018 aunque en el 3er y 4to trimestre de 2018 rebotaron hacia abajo apenas un 0,8%. 

La cuenta que hace CEPA pone de relieve que “mientras que, en abril de 2016 con la remuneración bruta promedio de un trabajador registrado se compraban 0,47 metros cuadrados conforme al precio ofertado promedio de un departamento de 2 ambientes a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2018 se compraban apenas 0,27 metros cuadrados de una vivienda similar”. Implicaría que le cuesta 43%.

Ese inmueble en diciembre 2018 hubiera requerido acreditar un ingreso individual equivalente a 2,21 veces el del decil más rico de la población a esa fecha ($ 58.674). Y aun era superior al decil más adinerado de los hogares sumando los ingresos de sus miembros  ($ 101.503) para acceder al financiamiento bancario.

No ha sido sólo el aumento de las cuotas del crédito coincidente con el retroceso salarial lo que excluyó a la mayor parte de la población del acceso a los créditos hipotecarios UVA. 

Por más que los plazos se pateen para adelante, entre el ascendente peso de la canasta básica y el costo que representa la evolución del resto de los servicios públicos (domiciliarios y transporte) más los privados regulados, como la educación y la salud, producto de los tarifazos, sobrecargan de tal manera los presupuestos familiares que desplazaron el margen disponible para una cada vez más lejana vivienda propia. 

Encima, para el caso de los departamentos, habrá que considerar una suba de las expensas del 35% este año. En el anterior había sido del 43%, según estimaciones de la Asociación Civil Administradoras Independientes de Propiedad Horizontal (Caphai), donde consideran que el 30% de los consorcistas porteños son deudores y que entre un 55% y un 75% del gasto común lo ocupa el salario de los encargados, dependiendo de otras cuestiones como si servicios como el agua los paga cada consorcista por su cuenta o se hace a través del administrador.