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CIERRE DE LOCALES

Aflojan condiciones: El desafío de retener inquilinos en tiempos de crisis

Vie, 15/03/2019 - 12:14pm
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Por Urgente24

Ante la ola de cierres en comercios, los propietarios aflojan condiciones porque lo más importante en tiempos de crisis es "retener a los inquilinos", por eso se renegocian contratos con ajustes menores a la mitad del índice de precios del 2018. En el actual contexto, el riesgo de perder un inquilino es muy alto "y caer en la vacancia puede ser peor, dado lo pesado de los costos fijos de inmueble. Mantener ocupado el local tiene que ser la consigna", afirman.

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En lo poco que va de este 2019, más de 2.500 puntos de venta bajaron sus persianas en la geografía porteña, según referentes del sector. Situación que se extiende a las principales ciudades del interior de la Argentina, como es el caso de Rosario, donde se registraron 400 cierres en el último semestre, en Córdoba fueron casi 180 sólo en enero, y en Mendoza 1.000 en el último año.

En este marco, inmobiliarias y comerciantes que alquilan locales en las principales avenidas comenzaron a flexibilizar sus exigencias a la hora de alquilar un espacio o renovar contratos.

Según explicaron al sitio 'iProfesional', lo que prevalece es la intención de mantener al inquilino que "cumple". La extensión de estos vínculos, más allá de algún caso particular, viene cerrándose a valores que promedian la mitad de la inflación del año pasado. 

Los contratos que se vencen en estos días difícilmente tengan un ajuste superior al 20%, cuando la tradición en el sector es que cada "retoque" vaya en línea con la inflación registrada el año anterior. Es decir, si el bajón del consumo no hubiese sido tan pronunciado, hoy los contratos se estarían renovando en términos superiores al 40%.

Y, en la medida en que el índice de vacancia aumenta, el otro fenómeno que se está constatando es la rebaja en las pretensiones de los propietarios, que prefieren resignar rentabilidad antes que prolongar la situación de mantener un local vacío.

En lo que hace a las condiciones de ingreso, analistas e inmobiliarias señalaron que hoy se privilegia la "garantía comercial" –que quien alquila no arrastre deuda o cuestiones pendientes de operaciones anteriores– antes que la tradicional garantía de propiedad.

"Se ablandaron un poco los requisitos tradicionales. Hoy al propietario le interesa más el antecedente comercial del inquilino que si éste tiene o no una garantía propietaria de peso. Se revisa que el inquilino no tenga un historial de cheques rechazados u obligaciones impagas. En la situación actual, eso es más importante que otros aspectos", sostuvo Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.

El comercializador remarcó que los propietarios se esfuerzan por "no perder al buen inquilino", y que ese aspecto es el que talla a la hora de entender la flexibilización en las condiciones de ingreso a los locales o la renovación de los alquileres.

Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo que en la baja de persianas generalizada hoy pesa más el tenor de los impuestos que el valor mismo de los alquileres.

"El costo de las expensas cada vez pesa más. Ocurre que hay oficinas y locales que hoy tienen valores de las expensas que, sumados a los impuestos en general, empatan el costo del pago mensual. Eso complica todo", aseguró.

"Existe mucho movimiento de comerciantes que abandonan los espacios grandes para migrar a unidades más chicas. La vacancia depende mucho del nicho comercial. Venta de ropa, electrónica, por poner ejemplos, son rubros que hoy están muy complicados por la situación económica. Muchos locales que quedaron vacíos estaban ocupados por ese tipo de rubros", añadió.

Desde la Federación de Comercio e Industria de Buenos Aires (FECOBA) su presidente, Fabián Castillo, señaló que la vacancia que se observa en los locales es representativa del mal momento que atraviesan las pequeñas y medianas empresas de la Argentina.

"La tasa de ocupación empezó a descender, sobre todo a partir de agosto del año pasado. Se pasó de un promedio del 93 por ciento en los años de mejor rendimiento a un porcentaje del 85 y bajando. Estos números van de la mano con la caída del comercio en general", dijo.

Castillo reconoció que existe predisposición en las inmobiliarias para incentivar o mantener la ocupación. "Hay locales, sobre todo en los llamados centros a cielo abierto que han bajado sus valores de alquiler. Los comercializadores entendieron que conviene tenerlos ocupados que sin ningún tipo de actividad", comentó.

Entre los analistas el escenario actual es visto como una réplica de la crisis que el segmento de los alquileres comerciales atravesó durante el bienio 2008-2009.

Según José Rozados, CEO de 'Reporte Inmobiliario', "en ese momento pegó la crisis internacional de las hipotecas subprime y la caída del PBI local. Ahora tenés una retracción del consumo que complica cualquier actividad".

"Hoy las inmobiliarias de seguro le recomiendan a los propietarios que lo más conveniente es conservar al inquilino. Sobre todo, si el comerciante viene cumpliendo bien con las pautas del contrato. Hoy el riesgo de perder un inquilino es enorme y caer en la vacancia puede ser peor,  dado lo pesado de los costos fijos de inmueble. Mantener ocupado el local tiene que ser la consigna", dijo.

Según la ONG Defendamos Buenos Aires en base a un relevamiento que hizo entre los barrios porteños y más de 30 localidades bonaerenses, el 2019 arrancó con números negativos para los comercios. Durante la primera parte del año cerraron 2.536 locales sólo en la Ciudad de Buenos Aires y Conurbano.

"Fue un enero negro que nos dio un promedio de 82 cierres por día. En promedio, cada espacio tiene un dueño y tres empleados, lo que significa que se perdieron más de 10.000 puestos de trabajo. Es el peor número desde que comenzamos a hacer este relevamiento, hace cinco años", señaló el abogado Javier Miglino, titular de la ONG.