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CAMBIO DRAMÁTICO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

El ladrillo ya no es una inversión interesante

Mie, 26/06/2019 - 11:54am
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Los propietarios de inmuebles de la Ciudad y Provincia de Buenos Aires que no son para vivienda única y permanente empezaron a dar el brazo a torcer y en un primer cuarto de año en el que se concreta 54% operaciones menos que en igual lapso del anterior aceptaron bajar un 4% la tasación. De todos modos, para los inversores el mercado sigue inflado en comparación con otras ciudades importantes de la región y su precio en moneda dura se quintuplicó respecto de 2002, motivos por los que aguardan un descenso mayor en las pretensiones de los interesados en vender. Las fichas del taxi de la voracidad fiscal de todas las jurisdicciones, los tarifazos en los servicios y el oneroso mantenimiento caen a mayor velocidad y alejan del alcance de cualquiera afrontar el costo mensual de un activo inmóvil y difícil de convertir en liquidez, como el inmueble. Y como los alquileres constituyen también una opción que está en la nebulosa, la necesidad de salir del cepo actual de los ladrillos avanza en el ánimo de cada vez más dueños.

Los costos siderales de los tributos, el mantenimiento, los servicios públicos y las expensas impactan fuertemente cuando los inmuebles se encuentran desocupados.

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No hubo un solo mes en el año que transcurrió desde la gran corrida cambiaria que desembocó en la más que duplicación del valor del dólar al finalizar 2018 en que las compraventas de inmuebles en el área metropolitana hayan dejado de retroceder. 

La razón es una: la demanda no convalidó la cotización en dólares que estuvieron manteniendo las propiedades en ese lapso, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires, por el acicate que hasta ese momento le aportara el crecimiento exponencial del crédito hipotecario con cláusula de ajuste UVA.

El Colegio de Escribanos, de la General Paz y el Riachuelo hacia afuera, informó que en mayo estos actos notariales declinaron 33,5 % con respecto al mismo mes de 2018: 7.725 contra 11.615, mientras el de la Capital, que va un mes atrasado, había contabilizado en abril un porcentaje de baja interanual similar al bonaerense: 54%.

Es evidente que la merma del 89% en las hipotecas durante el mismo período fue un factor determinante para la escasa concreción de operaciones inmobiliarias, pero también en este caso la devaluación elevó fuera del alcance crediticio los saldos en pesos a financiar, impactados por el efecto en las UVA de una inflación superior al 50% desde entonces y a la tasa de interés firme encima de esos niveles.   

Las compraventas con crédito no superan hoy el 7% del total. En el 4to trimestre de 2018, el instituto de estadísticas de la CABA relevó que el indicador para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 m2) se ubicó en 53,3 para la modalidad de préstamos UVA, en tanto que para los de tipo convencional se ubicó en 34,9. 

La publicación Reporte Inmobiliario marca el contraste que divorcia el mercado: mientras los precios de oferta se ubican actualmente en un récord histórico medidos en dólares, luego de un crecimiento fuerte durante las últimas décadas, la demanda se encuentra en niveles mínimos, tan sólo comparables con cifras asimilables al “corralito” y/o “cepo cambiario”, con caídas interanuales que llegan actualmente al 54% en CABA y 45% en la Provincia.

Los dueños no sólo no aflojan con el precio, sino que publican 45% más que el año pasado, con picos del 74% para unidades de un ambiente.

Inflación inmobiliaria

Pero si a los potenciales inversores ya le parecía excesivo que desde 2002 los valores en dólares se hayan multiplicado por 5, cuando ven que actualmente el m2 para un departamento usado es de US$2.366 en Ciudad de Bs As y US$2.347 en el conurbano miran otras alternativas para colocar su capital.

Máxime cuando el trimestre pasado las pretensiones de los propietarios comenzaron, aunque tímidamente, a resquebrajarse: luego de 19 trimestres de subas, los usados bajaron 3,89% en dólares promedio en el GBA, y demás está decir que la zona Norte tuvo una performance menos floja que las Sur y Oeste.

La consultora de José Rozados verificó que en aquel momento había una desaceleración en los reajustes, la menor en 27 meses consecutivos, lo cual preanunciaba el quiebre de la tendencia: a marzo el m2 promedio alcanzó los 2.447 U$S/m2, si bien todavía quedó 1,80% encima del arranque de 2018.

El valor promedio para Zona Norte es actualmente de U$S 2.885 por m2; el de la Oeste (-3,43%) de U$S 2.070 y la Sur, que cayó 7,12%, de U$S 1.975.

De todos modos, los que consideran a los ladrillos como alternativa para colocar su capital no dejan de ver que aún Buenos Aires y GBA muestran los valores del m2 en dólares más altos de la región, e inclusive que de los mejores lugares del resto de Latinoamérica y de importantes ciudades del mundo, a pesar de que se movilizan  con tasas hipotecarias del 3-4% anual.

Por esos lares, la cotización y la financiación no sólo sacaron de carrera a los asalariados, sino que la revaluación inmobiliaria aplicada tanto por la provincia para cobrar el impuesto como por los municipios para calcular el ABL encarecieron drásticamente la carga fiscal sobre las propiedades.

Para un inversor, el mercado inmobiliario está en el peor de los mundos: precios inflados, crédito inaccesible, liquidez comprometida por el estancamiento de las operaciones, creciente presión impositiva y una renta real casi nula para alquileres, que encima se hallan en riesgo de quedar sometidos a una ley que prolongue el plazo de los contratos y se basen las actualizaciones con un índice gubernamental.

Claramente se nota la ecuación en contra en los desarrollos al costo, donde se advierte reticencia en el interés de los que pretenden revalorizar y no pesa prácticamente que los costos de construcción de un bien inmueble hayan caído hasta 36% desde mayo del 2017 por devaluación y se mantengan. 

El Gobierno de la Ciudad estaba esperanzado en que entre el retroceso de los valores de incidencia y el Nuevo Código Urbanístico que genera más tierra desarrollable hicieran descender aún más dichos valores, y tornasen más atractivo el negocio.

Los desarrolladores dan vueltas por la sede gubernamental de Parque Patricios a la espera de una reactivación inmobiliaria que deje margen para apoyar la gestión de Horacio Rodríguez Larreta previo a las PASO. 

Los costos siderales de los tributos, el mantenimiento, los servicios públicos y las expensas impactan fuertemente cuando los inmuebles se encuentran desocupados.