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ALQUILERES POCO, COMPRAVENTAS NADA

Sin hipotecas ni poder adquisitivo, no hay ladrillo que valga

Vie, 09/08/2019 - 1:14pm
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La rueda de las transacciones de propiedades prácticamente se ha detenido como consecuencia de las devaluaciones, las tasas siderales de interés y el salto que dieron las cuotas de los créditos hipotecarios indexados con UVA. Pero también porque, en su momento, esa financiación accesible inicialmente en comparación con un alquiler infló los precios de las tasaciones y Buenos Aires se ubicó como la ciudad más cara en valuación inmobiliaria de América Latina y la adecuación de precios en dólares por la recesión se tornó muy lenta y vamos por el 13er mes consecutivo de caída en la medición interanual de ventas. A la vez, con un debilitado poder adquisitivo de los potenciales inquilinos, la renta ha descendido al 2% anual, con el agravante de una elevada carga fiscal, entre contribución inmobiliaria provincial y municipal, a lo que se suman  los intereses por deudas vinculadas, los gastos de reparación y mantenimiento, las expensas, los seguros y la amortización estimada por los años de vida útil. Está, por un lado, la incertidumbre que genera un proceso electoral en la operatoria inmobiliaria, pero a la vez tener inmovilizada una inversión por falta de mercado, sea de alquiler o  compraventa, ahuyenta a desarrolladores, ralentiza la oferta de unidades nuevas y mantiene cerrada la incorporación de mano de obra en la construcción.

La estanflación rompe las reglas del ladrillo.
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Uno de los resultados mejor ponderados de la Administración Macri fue la oportunidad de acceso de la clase media a la vivienda que habilitaron las hipotecas indexadas por UVA, al alinear inicialmente las cuotas con lo que se pagaba por los alquileres.

Tan activa estuvo la demanda gracias a esa facilidad que, en junio 2018, los precios de los barrios registraron un incremento del 69% que llegó a situar como las ciudades con el metro cuadrado más alto, de acuerdo con el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) realizado por la Universidad Di Tella y la empresa Navent (ZonaProp), que abarca departamentos en barrios de 14 ciudades de 9 países de América Latina comparables a Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta:

1) Buenos Aires (u$s3.125), 
2) Santiago de Chile (u$s3.111), 
3) Montevideo (u$s3.051) y 
4) Río de Janeiro (u$s3.0.9). 
Un escalón más bajo vienen:
5) Ciudad de México (u$s2.482), 
6) San Pablo (u$s2.209) y 
7) Lima (u$s2.005)
Con m2 más barato de la región están 
8) Quito (US$ 1.308), 
9) Bogotá (US$ 1.388), 
10) Guadalajara (US$ 1.441) y
11) Monterrey (US$ 1.652). 

Sin embargo, bastó que la inflación saltara y, en consecuencia, descalificara esa ecuación conveniente en los precios, por salir del esquema de siderales tasas fijas que caracterizan a la plaza financiera local, para que la rueda de las transacciones se detuviera, a punto tal que en los 1ros 6 meses del año el Colegio de Escribanos porteño apenas registrara 1.249 operaciones formalizadas con hipoteca bancaria, que implican un 87,7% menos que en 2018, con lo que convierten al último período en el más bajo de la serie histórica.

En junio, habían totalizado 222 casos, 70,8% menos que hace un año, y representaron el 8,2% del total, frente al 16,4% de un año antes.

Pero como el boom de las hipotecas en 2017 había sido determinado una carrera en las tasaciones que catapultó a las propiedades de los centros urbanos del país entre las que más se encarecieron en América Latina, la burbuja se pinchó en cuanto la inflación alejó el crédito hipotecario del alcance popular y se paralizó la compra, aunque para todo esto los precios permanecieron en los niveles a los que habían llegado en el contexto previo.

Merma en las transacciones

Según un informe elaborado por Zonaprop, hacia junio de 2019 se cerraron 41% transacciones menos que hace un año, de modo que los propietarios más interesados en vender, lentamente aceptaron leves retroceso en la valuación de inmuebles y por 4to mes consecutivo, en julio, cayeron 0,6% tomando marzo de 2019 como referencia.

El precio medio de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 fue de US$133 mil, mientras que un departamento de 3 ambientes y 70 m2 asciende a los US$187 mil. 

En consecuencia, el valor medio del m2 se ubicó en US$2.545, es decir, 0,2% menos que el mes pasado.

Lo cierto es que, en la actualidad, el 83% de los barrios ha sufrido una disminución o estancamiento en sus valores. 

Los puntos más altos barriales ubican en la cima del podio a:

1) Puerto Madero, US$5.784 el m2, 
2) Palermo US$3.518 el m2 y 
3) Cañitas a US$3.512 el m2. 
En valores medios se ubican: 
4) Saavedra a US$2.732 el m2, 
5) Parque Centenario a US$2.555 el m2, 
6) Barracas a US$2.440 el m2, 
7) Parque Chacabuco a US$2.295 el m2 y 
8) Vélez Sarsfield a US$2.195 el m2. 

Y los más bajos son:

9) La Boca a US$1.766 el m2. 
10) Constitución a US$1.755 el m2. y 
11) Villa Lugano a US$1.220 el m2. 

No obstante, los barrios con mayor incremento interanual han sido Paternal (7%), Villa Luro (7%) y Liniers (6%). 

Medido en dólares nominales, las ciudades en las que hubo un mayor aumento porcentual del precio, entre septiembre de 2018 y marzo de 2019, son 

** San Pablo (7,7%); 
** Monterrey (5,6%) y 
** Río de Janeiro (5,3%). 

Por su parte, las mayores caídas se dieron en 
** Santiago de Chile (-4,9%), 
** Ciudad de Panamá (-3,2%) y 
** Quito (-2,5%).

Valuado en moneda local real, las ciudades con mayores incrementos son: -Monterrey (4,2%), 

** México DF (2,7%) y 
** Bogotá (0,3%). 

Las mayores caídas fueron en: 
** Buenos Aires (-12,9%), 
** Córdoba (-11,4%) y 
** Rosario (-10,6%).

La parálisis en las compraventas de inmuebles en el país cumple su mes Nro. 13 consecutivo y no sólo se debió a la resistencia de la oferta en ceder posiciones en el valor del metro cuadrado anke a la ausencia de crédito. 

Un factor que pesa y mucho en la retracción de la demanda es que resulta cada vez menos atractiva la renta para los inversores en ladrillos que compran para alquilar. 

Con la relación entre locación y precio, la ganancia se mantiene en 3,3% anual, o sea en una zona de mínimos históricos. Y si se toma la devaluación del peso de 2018 y se compara la mensualidad que pagan los inquilinos con el precio de las propiedades, ambos medidos en dólares, los valores se reducen notablemente.

Actualmente, se necesitan 30,6 años de alquiler para recuperar la inversión, siendo una renta bruta de las más bajas desde 1980. 

El valor locativo subió 2,3% en el mes y 17,2% en lo que va del año, contra el 26,4% que en igual lapso fueron ajustadas las cuotas de los créditos UVA, según Zonaprop. 

Actualmente, un departamento de 2 ambientes y 50 m2 en la CABA cuesta $15.708, mientras que un departamento de 3 ambientes y 70 m2 anda por $21.991.

En consecuencia, la renta neta que percibe un propietario por alquilar un departamento testigo en Barrio Norte cayó abruptamente, pasando del 2,56% hace un año a 1,78% en la actualidad. 

El estudio se realiza tomándose como base un periodo de 4 contratos de alquiler sobre el caso del mismo departamento de 2 dormitorios con dependencias, de calidad estándar, localizado en la Ciudad de Buenos Aires, en Barrio Norte, que viene estudiando Reporte Inmobiliario desde 2001. 

La hipótesis de cálculo es que se debe esperar 1 mes y medio en cada periodo para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses (10 años).

El análisis barrio por barrio ubica a Puerto Madero (44%) como la zona con mayor incremento interanual de precios, mientras que Barrio Norte (28%), Tribunales (27%) y Congreso (26%) son los que tuvieron menor suba interanual. 

Sin embargo, a la hora de invertir en el mercado inmobiliario, el más rápido recupero de la inversión se da en los barrios de Constitución, Balvanera y Parque Patricios, donde se la alcanza en 25 años.

Dentro de este panorama restrictivo que los costos en la construcción tras la devaluación de mayo 2018 se hayan mantenido en sus valores más bajos desde 2012, al punto de que en la actualidad sea un 25% menor al registrado en abril de 2018, no estimuló a los desarrolladores inmobiliarios a sacar recursos de las Letes o las Leliqs que administran los bancos para aplicarlos en levantar paredes.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras se ubicaba, según la cotización del dólar del último día hábil de julio, en U$S BNA 802,88 para cada m2 vendible.

Luego de haber llegado a los US$1157 para cada metro cuadrado vendible en abril del año pasado, se redujo hacia fines de julio de este año en un 30,7% debido a al incremento diferencial sufrido por los costos en pesos y el de la cotización del dólar, siendo este ya el 15to. mes consecutivo en el que se mantuvieron en niveles más bajos medidos en moneda americana.

Con un abultado stock de departamentos usados sin poder venderse y sin el atractivo de un mercado de alquileres dinámico que movilice los recursos afectados.

Santiago Sáenz Valiente, socio fundador SSV y Asoc 1987, puntualiza que “la renta de inmuebles es escasa en Argentina; medida en dólares apenas resulta un promedio menor al 2% y, además, su carga fiscal es comparativamente más castigada”. 

Enumera en tal sentido que “la contribución inmobiliaria y municipal, los intereses por deudas vinculadas, los gastos que demanden su reparación y sostenimiento, las expensas a cargo del propietario, las primas de los seguros contratados, el cargo de amortización por el desgaste del inmueble en función de los años de vida útil”.